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干货|如何计算酒店投资回报周期?

时间:2020-01-06 09:20:14 点击:

  对酒店投资人来说,最关心的就是投资回报分析,其中包括了要花多少钱、钱都花在哪、多久才能回本等重要问题。

  投资测算表就是我们在对新开酒店进行投资回报分析时最常用的一个工具,但对于毫无酒店经验的新手来说,如何看明白投资测算表也是个令人头大的问题。今天就让小盟教你如何利用投资测算表计算酒店投资回报周期,做到心中有数。

  首先,我们来看看一份投资测算表长什么样子。

  为了便于看清主要项目,上表已经做了简化,表内数据不做为任何实际参考,仅为说明各项目之间的数量关系。

  在实际运用中,测算表内的项目大同小异,排版也各不相同,但万变不离其宗,还是看几个关键性指标,在看投资测算表之前,首先要弄清楚的是:RevPAR是什么?

  

  RevPAR是酒店营业比率类指标,是Revenue Per Available Room的缩写,意为“平均每间可供出租客房收入”,或者“平均客房收益”。RevPAR的计算公式是:

  RevPAR=客房收入/可供出租客房数 或 RevPAR=客房出租率*平均房价。

  酒店最主要的收入来源就是房间收入,房间收入又受到入住率以及房价的影响。单房价格高,入住率低或者单房价格低,入住率高都会造成酒店营收的差异。所以如何调配房价和入住率,达到营收最大化,是酒店运营者每天都在思考的问题。因此RevPAR是酒店最主要的收入指标。

  A酒店有100间客房,挂牌价为400元/间天,其客房出租率为90%,平均房价为300元,RevPAR为270元。

  B酒店有100间客房,挂牌价为500元/间天,其客房出租率为60%,平均房价为400元,RevPAR为240元

  酒店A一个月的房间收入为270x30x100 =81w

  酒店B一个月的房间收入为240x30x100 =72w

  由此可见,不是定价越高的酒店越赚钱。

  根据不同的品牌定位,各品牌酒店的定价策略都会不一样,通常品牌方都会指导酒店定价,不可随便定价。

  把关键指标RevPAR搞清楚后,我们就可以分析上方酒店的测算表格。

  酒店的营业收入主要是靠客房收入。如果配置了餐厅和会议室,也会有一些额外收益。计算公式:

  营业收入(月)=房间营收(月)+ 其他营收(会议室租金、餐厅收入等)

  房间营收(月)=RevPAR x 房间数 x 天数

  以表格中的数据为例:按照30天的计算结果就是352 x 104 x 30 = 109.8w,再加上其他营收假设为0.16w,即为营业收入109.96w。

  这些收益就是酒店每月的全部收入,如果收入能覆盖支出,那么酒店就可以盈利。

  酒店的开支项中,占比较大的主要有:物业租金、加盟费用以及人员工资。

  物业租金和人员工资从字面上都比较好理解,物业租金主要由物业方来决定,人员工资则根据酒店规模来算,一般来说,人房比系数为0.3,即100间房间配备员工30人左右,其中店总1名,销售4-5名,前厅5-6名,财务2名,保安3-5名,保洁人员10-12名,维修工程师1-2名。

  品牌管理费又是什么呢?一般来说,这部分是品牌方根据酒店实际运营收入,按比例收取的费用。

  其他的费用从字面意思上都很好理解了,小盟就不再一一介绍了。了解清楚主要的开支之后,就可以根据数据,来分析出总的成本、单房成本、月度利润,进而就能计算出回本周期了。

  计算公式:

  单房运营成本(月)= (当月成本-当月租金) / 房间数

  利润(月) = 当月收入 - 当月成本

  回本周期 = 总投资额 / 利润(月)

  通过这样一整条逻辑计算下来,一家酒店的投资回报周期就计算出来了。

 

  看了上面的文章,投资测算表是不是很简单呢?先不要得意,在实际使用中投资测算表会加入更多的变量,以确保测算结果尽可能的准确,看图。

   

  表内数据仅做展示不做任何实际参考

  上图就是一张更贴近实际项目过程中使用的投资测算表。几乎每一个大项都被拆分成了若干个包含的小项目,以此来增加可控的变量。同时,为了考虑到不同房价和不同出租率水平下的RevPAR,增加了多个不同情况下的测算结果,这样就能清晰的看到,一个酒店RevPAR要做到多少,才能保证投资回报期在可接受的范围内。

  看到这样表是不是有点头晕?其实很简单,只要了解清楚各项目之间的关系就很简单了,各项数值也不过是通过加减乘除的运算之后得到的结果。

  但是是不是有了这样一份投资测算表就万事大吉了呢?答案当然是否定的。投资测算表也是建立在估算预测的基础上的,需要对投资项目和市场环境有着一定的了解之后,才能做出更符合实际情况的预测,而这一点也是“新手投资人”最难做到的。

  

  俗话说熟能生巧,见的多了,算得多了,自然也就有经验了。东呈国际集团拥有丰富的酒店投资经验,深谙酒店投资之道。为每一位投资人提供专业的酒店投资指导,从项目选址、区位分析、市场调查等方面提供详尽的建议,对项目筹建方案、工程设计、施工进度进行细致的把控,对业绩增长、酒店运营、人员管理具备科学的方法,即使是“投资小白”也能轻轻松松做好酒店。

  说了这么多,各位小主是否能看懂投资测算表、计算投资回报周期了呢?如果还是不会的话,那就带着你的项目来东呈吧!相信一定可以给你一个满意的答案!

  以上投资分析不代表东呈国际对特许酒店收益做实质性判断或保证,每个项目投资回报情况要结合物业地段、配套设施、租金水平、经济发展情况等而有所不同。(来源:呈英荟)

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